Contournement d’une agence immobilière : la justice rappelle les règles
Dans l’immobilier, certains vendeurs ou acquéreurs pensent encore pouvoir écarter une agence après une visite afin d’éviter le paiement des honoraires.
C’est une pratique risquée.
La jurisprudence de la Cour de cassation rappelle régulièrement que des manœuvres volontairement destinées à évincer l’agent immobilier ayant permis la mise en relation peuvent engager la responsabilité de leurs auteurs et entraîner le versement de dommages et intérêts.
Quelles situations peuvent constituer un contournement ?
Plusieurs comportements peuvent être concernés :
une vente conclue directement entre le vendeur et l’acquéreur après une visite organisée par l’agence ;
un changement artificiel d’acquéreur ou de montage juridique pour éviter la commission ;
une rétractation de façade suivie d’une vente réalisée discrètement ;
l’intervention d’un proche, d’une société ou d’un autre intermédiaire pour dissimuler l’identité réelle de l’acquéreur ;
plus généralement, toute collusion destinée à contourner l’agence immobilière.
Un acquéreur ayant découvert et visité un bien grâce à une agence ne peut pas ensuite faire comme si celle-ci n’était jamais intervenue, notamment lorsque son travail a été déterminant dans la réalisation de la transaction.
Que rémunèrent réellement les honoraires d’agence ?
La commission immobilière ne rémunère pas uniquement la signature définitive chez le notaire. Elle correspond à un ensemble de missions réalisées tout au long de la commercialisation :
la prospection et la recherche de biens ;
l’estimation et la préparation du dossier ;
les investissements publicitaires ;
la sélection des acquéreurs ;
l’organisation et la réalisation des visites ;
les négociations ;
l’accompagnement administratif, juridique et commercial ;
la sécurisation de la transaction ;
et surtout, la mise en relation décisive entre le vendeur et l’acquéreur.
Derrière chaque vente se trouvent souvent plusieurs semaines ou plusieurs mois de travail, des dépenses engagées et un investissement important du professionnel, sans garantie préalable d’être rémunéré.
Le respect du mandat et des engagements
Chaque situation doit naturellement être étudiée au regard du mandat signé, de ses clauses et des circonstances précises de la transaction.
Toutefois, lorsqu’une intention frauduleuse ou des manœuvres de contournement sont démontrées, le professionnel peut demander réparation du préjudice subi, y compris lorsque les conditions permettant le paiement direct de la commission ne sont pas réunies.
Défendre une pratique saine et transparente de l’immobilier
Chez EXP GM IMMOBILIER, nous défendons une vision sérieuse et transparente de notre métier : protéger les intérêts des vendeurs, sécuriser les acquéreurs et faire respecter le travail accompli par les professionnels de l’immobilier.
Les honoraires d’agence ne constituent pas un coût inutile. Ils représentent la rémunération d’un travail réel, parfois long, complexe et risqué.
Le marché immobilier ne peut fonctionner correctement que si chaque partie respecte ses engagements, les professionnels impliqués et les règles établies dès le début de la relation.
Cet article présente des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque dossier doit être apprécié selon son contexte, le contenu du mandat et les éléments permettant de démontrer l’intervention de l’agence ou une éventuelle volonté de contournement.
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